Wohl jeder hat diesen Spruch genau so oder so ähnlich schon mal gehört. Dahinter steht die Annahme, dass es doch viel sinnvoller sei, sein sauer verdientes Geld ins eigene Haus zu investieren, statt dem raffgierigen Vermieter seine Immobilie abzuzahlen. Im Hinterkopf überschlägt man dabei die Jahresmiete, multipliziert diese mit der Anzahl der Jahre, in denen man zur Miete wohnt, und vergleicht die Summe der Mietzahlungen über die Jahre oder Jahrzehnte hinweg mit dem Kaufpreis eines eigenen Hauses. Bei einer Miete von beispielsweise 800 Euro pro Monat beträgt die Jahreskaltmiete knapp 10.000 Euro. Nach 30 Jahren ergibt sich somit eine geleistete Gesamtmiete in Höhe von fast 300.000 Euro. Hierbei wird jedoch vollkommen übersehen, dass der Erwerb einer eigenen Immobilie meist ein erhebliches Maß an Fremdkapital erfordert. Die Zinszahlungen, die über die Jahre bis zur Volltilgung des Immobilienkredits anfallen, können in Abhängigkeit von Zinssatz und monatlicher Kreditrate ungeahnte Höhen erreichen.
Die nachfolgenden Tabellen geben Dir einen Eindruck von der Laufzeit sowie der Gesamtrückzahlung von langfristigen Krediten bei unterschiedlichen Kombinationen von Rate und Zinssatz pro 100.00 Euro Darlehenssumme.
Zur Jahrtausendwende hatten wir noch ein ganz anderes Zinsniveau und wir können heute nicht vorhersehen, welches Zinsniveau wir in 20 Jahren vorfinden werden. Ausgehend von einem Darlehenszins von 6% p.a. (was in etwa dem Zinssatz im Jahr 2000 entspricht) summiert sich die Gesamtrückzahlung bei einer monatlichen Rate von 600 Euro auf 215.548 Euro. Du zahlst somit einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro mit insgesamt 215.548 Euro zurück, was bedeutet, dass Du insgesamt 115.548 Euro Zinsen an die Bank bezahlst. Benötigst Du sogar 200.000 Euro so fallen bei 6% und einer Monatsrate von 1.200 Euro (600 Euro mal zwei) über die Gesamtlaufzeit über 230.000 Euro allein an Zinsen an. Statt einem raffgierigen Vermieter wirfst Du somit der Bank oder Bausparkasse das Geld in den Rachen. Umgekehrt fallen bei niedrigen Zinsen und einer hohen monatlichen Rate nur moderate Zinsen an. Bist Du in der Lage, eine monatliche Rate von 1.000 Euro pro 100.000 Euro Kredit zu leisten, so fallen bei 2% Zinsen nur 9.484 Euro an Zinsen über die gesamte Laufzeit an (bei 200.000 Euro und einer monatlichen Rate von 2.000 Euro entsprechend ca. 19.000 Euro). Die individuelle Kombination von Zinsen und Rate ist somit ausschlaggebend für die Wirtschaftlichkeit einer Baufinanzierung.
Diese Zahlen zeigen ganz klar, dass es aus finanzieller Sicht gefährlich sein kann, sich ein Eigenheim anzuschaffen, nur um Mietzahlungen an den gierigen Vermieter zu vermeiden. Wer einen ausreichenden finanziellen Spielraum hat, kann die anfallenden Zinszahlungen in einem akzeptablen Rahmen halten. Wer sich und seine finanzielle Leistungsfähigkeit jedoch überschätzt bzw. nur sehr niedrige Monatsraten leisten kann, der wird sich häufig in einer Zinsfalle wiederfinden. Der Kauf eines Eigenheims sollte daher niemals auf Grundlage allgemein bekannter Klischees, sondern ausschließlich nach einer eingehenden Analyse der individuellen finanziellen Gegebenheiten des Einzelnen erfolgen. Ansonsten zahlst Du Dein sauer verdientes Geld statt an den Vermieter nicht an Dich selbst, sondern an Banken und Bausparkassen.
Weiterhin ist zu bedenken, dass hierbei keine Aufwände für Renovierungen und Werterhaltungsmaßnahmen berücksichtigt wurden. Diese kommen – insbesondere beim Kauf eines Altbaus – noch zu der Darlehensrate hinzu und stellen eine zusätzliche finanzielle Belastung für den Häuslebauer dar.
Diese und viele weitere nützliche Tabellen und Berechnungen findest Du in unserem neuen Buch “Vermögensfalle Eigenheim?”. Bei Fragen oder sonstigen Anregungen stehe ich Dir gerne unter christian@finanzyogi.de zur Verfügung.
