Diese Aussage, die sicherlich auch jeder schon einmal gehört hat, erscheint auf den ersten Blick durchaus plausibel. Statistiken zeigen, dass die Miete bei vielen Ruheständlern knapp die Hälfte der monatlichen Rente verschlingt. Wohl dem, der ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung hat, in der hohe monatliche Belastungen der Vergangenheit angehören, sobald der Kredit getilgt ist. Wer genau davon ausgeht, der hat die Rechnung sprichwörtlich ohne den Wirt gemacht. Einerseits unterliegt eine Immobilie – wie auch ein Auto – einem gewissen zeitlichen Verfall, weshalb von Zeit zu Zeit Renovierungs- und Erneuerungsmaßnahmen notwendig werden. Andererseits schreitet der Stand der Technik unaufhaltsam voran, wodurch die üblichen Standards immer höher werden und beispielsweise eine einst noch moderne Elektrik irgendwann als veraltet gilt. Beide Umstände führen dazu, dass ein Immobilieneigentümer stets Geld in sein Haus investieren muss, um den Wert dauerhaft zu erhalten. Das oft angeführte Argument, dass derartige Renovierungen als Investition zu betrachten seien, die den Wert der Immobilien erhöhen, ist nur teilweise korrekt. Natürlich ist ein Haus, dessen Dach vor 2 Tagen komplett erneuert wurde, nun mehr wert als zuvor mit dem alten, maroden Dach. Andererseits darf nicht außer Acht gelassen werden, dass eben dieses alte, marode Dach sich zuvor auch nachteilig auf den Immobilienwert ausgewirkt hat. Ein potenzieller Käufer hätte mit Sicherheit auf die anstehenden Maßnahme hingewiesen und die anstehende, kostenintensive Erneuerung mit einem entsprechend hohen Abschlag eingepreist. Während Du bei einem Neubau weitestgehend von frühen Restaurierungen und Reparaturaufwänden verschont bleiben sollest, kann es im Fall eines Altbaus schnell sehr teuer werden. Heizung, Dach, Fenster und Bäder schlagen früher oder später kostenintensiv zu Buche. Der Verbot von Ölheizungen ab 2026 und die damit verbundene Belastung wird einige Rentner vor große finanzielle Herausforderungen stellen.

Zur Veranschaulichung der zu erwartenden Kosten habe ich eine Renovierungsmatrix entworfen. Aus dieser gehen die zu erwartenden Kosten (in tausend Euro) je Maßnahme hervor. Natürlich ist es von Fall zu Fall unterschiedlich, in welchem Turnus und mit welchem Aufwand diese anfallen. Daher stelle ich für die Matrix drei verschiedene Szenarien vor, in denen jeweils unterschiedliche Rhythmen für die Erneuerung angesetzt wurden. Diese sind keinesfalls als allgemeingültig anzusehen. Dennoch sollen sie Dir ein erstes Gefühl dafür geben, in auf welche Gesamtkosten sich die einzelnen Maßnahmen im Laufe eines Immobilienlebens aufaddieren.

Im optimistischen Szenario wurde von einer langen Lebensdauer der einzelnen Gewerke ausgegangen. So erfolgt eine Erneuerung der Dachdämmung erst nach 40 Jahren, eine neue Heizung ist nur alle 25 Jahre fällig. Selbst bei diesen optimistischen Annahmen summieren sich die Kosten über die Betrachtungsdauer von 60 Jahren auf 173.000 Euro. Dies sind knapp 3.000 Euro pro Jahr, oder 250 Euro pro Monat.

Im Gegensatz dazu geht das pessimistische Szenario von einer eher kurzen Lebensdauer aus. Dementsprechend sind die Aufwände für Erneuerungen in der Summe wesentlich höher, da sie öfter anfallen. Insgesamt ergibt sich somit ein Gesamtaufwand von über 300.000 Euro in 60 Jahren. Dies entspricht ca. 5.000 Euro pro Jahr bzw. mehr als 400 Euro pro Monat.

Das mittlere Szenario stellt einen Mittelweg dar. Hier wurden einige Turnusse kürzer als beim optimistischen, aber länger als beim pessimistischen Szenario angenommen. Über 60 Jahre ergibt sich hier ein Aufwand von über 250.000 Euro. Das sind über 4.000 Euro pro Jahr, was über 300 Euro pro Monat entspricht.

Dem Argument der “Investition” bzw. der Wertsteigerung ist weiterhin hinzuzufügen, dass jeder Euro, der in Form von Ausbau- oder Renovierungsmaßnahmen bis zum eventuellen Verkauf der Immobilie unwiderruflich mit dieser verbunden ist. Somit bindet Dein Haus immer mehr Kapital, auf das Du nicht mehr kurzfristig und spontan zugreifen kannst. Außerdem solltest Du Dir im Klaren darüber sein, dass Deine Investitionen nicht 1:1 in einem höheren Kaufpreis widerspiegeln. Ein einigermaßen gutes Dach ist etwas, was bei einem Haus einfach erwartet wird. Du wirst keinen extrem höheren Kaufpreis fordern können mit dem Argument, dass das Haus ein gutes Dach hat. Dies funktioniert nur dann, wenn Du – wie bereits oben angesprochen – das alte Dach zuvor mit einem entsprechend hohen Abschlag eingepreist hast. Dann jedoch bleibt auch nach Deiner Investition unterm Strich lediglich ein Werterhalt.

Weitere hilfreiche Tipps zum Thema Eigenheim, Werterhalt und Kapitalspeicher findest Du in unserem neuen Buch “Vermögensfalle Eigenheim?”. Für Fragen oder sonstiges Feedback stehe ich Dir unter christian@finanzyogi.de gerne zur Verfügung.