Es freut uns, dass wir Euch heute mal wieder einen Gastbeitrag vorstellen dürfen. Vor allem, weil es sich diesmal um ein Thema handelt, dass wir bis dato noch kaum diskutiert haben. Immobilien als Kapitalanlage. Ein Thema, dass uns schon lange interessiert, wir aber bisher noch kaum näher analysiert haben. Und solange uns die praktische Erfahrung in Themen fehlt, schreiben wir nicht darüber. Denn blanke Theorie von Dr. Google abzufragen, das könnt ihr auch so. Lange Rede kurzer Sinn, hier ist Rudi zum Thema Immobilien als Kapitalanlage. Viel Spaß!

Bücher machen Freu(n)de

Hallo liebe Community, mein Name ist Rudi und ich bin 28 Jahre alt. Vor knapp 5 Jahren habe ich mein Bachelorstudium als Wirtschaftsingenieur abgeschlossen und bin in das internationale Business bei einem schwäbischen Mittelständler gestartet.

Auf Chris und Jens bin ich über ihr Buch “Nine to Five – muss nicht sein” aufmerksam geworden. Ich fand das Buch so gut und informativ geschrieben, dass ich Chris per Mail meinen Dank ausgesprochen habe. So sind wir etwas in Kontakt getreten und haben uns ausgetauscht. Ich habe ihm von meinen Investitionen in Immobilien erzählt und so kam es dazu, dass er mich eingeladen hat auf Finanzpreneur über das Thema zu schreiben.

Hier also meine Story wie ich zu dem Thema Immobilien als Kapitalanlage gekommen bin und wie & warum ich meine zwei ersten Wohnungen erworben habe. Viel Spaß damit 🙂

Immobilien als Kapitalanlage – mein Einstieg

Nachdem ich die ersten Jahre mein Gehalt erfolgreich aus dem Fenster geschmissen habe (an dieser Stelle mein Lieblingszitat von George Best: „Ich habe viel Geld für Alkohol, Frauen und Autos ausgegeben – den Rest habe ich einfach verprasst.”), habe ich mich die letzten zwei Jahre etwas zusammengerissen und ein bisschen was zur Seite gelegt. Größtenteils habe ich meinen Bausparvertrag aufgestockt und ein Tagesgeldkonto gefüllt. So sind dann ca. 10.000 Euro zusammengekommen. Es hat sich gut angefühlt endlich etwas Kapital anzusparen und die Vorsorge für die Zukunft in Angriff zu nehmen. Schließlich wurde auch mir bewusst, dass unsere Generation wohl kaum mit ausreichend staatlicher Rente rechnen kann, da die Politik leider an den falschen Ecken spart und an anderen Ecken das Geld aus dem Fenster wirft, bspw. für Bankenunterstützung und Militärausgaben verschwendet. Daher habe ich mich fest dazu entschlossen mein eigenes Glück in die Hand zu nehmen und selbst für meine Rente zu sorgen, die ich dann bestenfalls auch schon deutlich früher erreiche als die staatliche Rente mit 67 oder später gar mit 70+ Jahren.

Auf eine Immobilie sparen, aber vorher lernen

Als ich mein Sparverhalten “antrainiert” habe, habe ich mich auch intensiv damit auseinandergesetzt wie ich das Gesparte am besten anlege – von Bausparvertrag bis Tagesgeld und klassischem Fondssparen bis ETFs. Letztendlich habe ich mich dazu entschlossen, einen monatlichen Teil meines Einkommens (ca. 10%) in ETF-Sparpläne anzulegen, wegen der breiten Streuung und sehr niedrigen Kosten.

Für mein Erspartes und zukünftig gespartes Geld, was bisher in Tagesgeld und Bausparvertrag lief, habe ich dann die Entscheidung getroffen, dies in vermietete Immobilien zu investieren.
In der Entscheidungsfindungs-Phase habe ich mich intensiv mit dem Buch von Alex Fischer “Reicher als die Geissens” und dessen Onlinevideos beschäftigt. Ebenso habe ich stundenlang YouTube Videos u.a. von den Jungs von Immocation geschaut und mir versucht meine eigene Meinung zu bilden.

Vorteile von Immobilien als Kapitalanlagen

Immobilien als Kapitalanlage haben, wie alle Investmentstrategien, Vor- und Nachteile. Letzten Endes waren für mich aber folgende drei Aspekte die ausschlaggebenden Argumente, mich für eine Investition in Immobilien zu entscheiden:

• Die Mieteinnahmen decken den Kredit. D.h. mit der monatlichen Miete kann ich Tilgung und Zins bezahlen. Somit habe ich nur mein anfänglich Erspartes als Eigenkapital, das ich für den Erwerb aufbringen muss. Dies führt zu Vorteil Nr. 2:
• der sogenannte Kapitalhebel
  Über die 100% Fremdfinanzierung kann ich mit wenig eingesetztem Eigenkapital (ca. 10% des Kaufpreises für Kaufnebenkosten) einen hohen Sachwert und damit später ein hohes Vermögen erwerben. Das bedeutet beispielsweise, dass ich mit 10.000 EUR Eigenkapital eine Wohnung im Wert von 100.000 EUR erwerben kann, die dann, je nach Tilgungshöhe, in ca. 20 Jahren mir gehört. Im Vergleich dazu kann ich bei Aktiensparplänen bei 10 % (!) jährlicher Rendite mit 10.000 EUR eingesetztem Kapital nach 20 Jahren 67.000 EUR erzielen. Also ein deutlicher Renditeunterschied zu Gunsten der Immobilie. Und dabei habe ich die Inflation noch außen vor gelassen!
• Inflation
  Immobilien sind wertstabil, wohingegen unser Geld jährlich an Wert verliert. Die wahre Inflationsrate beträgt ca. 6 % pro Jahr (falls Dich das interessiert siehe dazu auch diesen Focus-Artikel).
  Das bedeutet für die Investition: Die Immobilie bleibt wertstabil während die Kreditlast jährlich um ca. 6 % abnimmt, da die Inflation natürlich nicht nur das Geldvermögen sondern auch die Schuldenlast betrifft

Dies sind die für mich wichtigsten Argumente für die Immobilie als Kapitalanlage. Dazu kommen noch interessante Effekte zum Steuersparen, auf die ich hier aber nicht weiter im Detail eingehe.

Als ich diese Argumente bei Alex Fischer und Co gelesen bzw. gehört habe, dachte ich mir “los geht’s! jetzt hole ich mir meine Renditeobjekte!”. Zack, bei Immobilienscout und anderen Portalen geschaut, die erzielbare Miete und Kaufpreise verglichen und mir mein Renditeobjekt ausgesucht – schön wär’s…

Desillusion oder weitermachen?

Leider musste ich schnell feststellen, dass es irgendwie nicht so aufgeht mit ‘Mieteinnahmen decken den Kredit und erzielen sogar noch eine überschüssige Sofortrendite pro Monat’. Die Immobilien in den Portalen waren leider oft überteuert oder intransparent ausgeschrieben. Ich war verunsichert und dachte daran, mein Geld doch lieber klassisch anzulegen. Aber das Prinzip hat mich überzeugt und ich habe mich dazu entschieden bei Immobilien als Kapitalanlage zu bleiben, aber anders an die Sache ranzugehen. Ich wollte mit einem Spezialisten zusammenarbeiten, der sich mit der Materie auskennt und geeignete Immobilien vermitteln kann. So bin ich durch Zufall oder besser gesagt durch einen Flyer im Briefkasten (true story) auf die Agentur Paul und Partner gestoßen. Diese ist im Raum Stuttgart aktiv und spezialisiert auf Immobilieninvestments in ganz Deutschland. Dort wurde ich ausführlich und informativ beraten. Die Agentur hat gute Kontakte zu Bauträgern, die Wohnungen kernsanieren und zum Einzelverkauf an Paul und Partner vermittelt. So bin ich dann auf zwei Wohnungen gestoßen, die mich ansprachen, und vor allem rentabel waren – es gibt sie also doch noch, diese Renditeknaller!

Rentable Wohnungen in welchen Städten?

Diese Wohnungen sind zwar nicht in Stuttgart zu finden, aber wie in meinem Fall in Halle (Saale) und Velbert, NRW. Zwei Orte, auf den ersten Blick sehr unscheinbar, aber in super B- bzw. C-Lage. Ich habe mich vorher über die Orte informiert und bin für mich zur Erkenntnis gekommen: Velbert selbst ist zwar relativ unspektakulär, aber durch die Nähe zu der Metropole Düsseldorf und allgemein aufgrund der Bevölkerungsdichte im Ruhrpott interessant. Halle dagegen ist eine aufstrebende Studentenstadt, die wirtschaftlich noch weiter erschlossen wird, wozu günstige Gewerbeflächen und der gemeinsame Flughafen mit Leipzig sowie generell die Nähe zu dieser Metropole beitragen.
Die zwei Wohnungen haben mich zusammen ca. 165.000 Euro gekostet. Diesen Teil habe ich komplett fremdfinanziert mit Bankkrediten, bei denen ich 1,7 bzw. 1,9 Prozent Zins bezahle. Als Eigenkapital habe ich lediglich die Kaufnebenkosten (Makler- und Notargebühr sowie Grundsteuer) eingesetzt, womit ich bei insgesamt knapp 15.000 Euro gelandet bin.

Seit Januar 2019 bin ich nun also stolzer Immobilienbesitzer und erhalte regelmäßig Mieteinnahmen, die dazu genutzt werden, den Kredit abzubezahlen. Beide Wohnungen werden von Verwaltungen instandgehalten und gemanagt. Dadurch muss ich mich operativ um nichts kümmern. In den Gebühren für die Verwaltung sind auch Gebäuderücklagen enthalten. Zusätzlich lege ich noch einen Euro pro Quadratmeter monatlich als Wohnungsrücklage zurück, was etwas großzügig bemessen ist, mich aber ruhiger schlafen lässt. Diese Rücklage zahle ich aus eigener Tasche und werden nicht über Mieteinnahmen gedeckt. BTW: Renovierungskosten sind nach drei Jahren komplett von der Steuer absetzbar ;).

Erste positive Erfahrungswerte mit Immobilien als Kapitalanlage

Mein Fazit nach den ersten Monaten als Immobilienbesitzer: Es fühlt sich gut an, neben Aktien auch weitere Sachwerte im Vermögen zu haben. Die anfänglichen Sorgen vor dem Kauf und der großen Bürde einer Wohnungsverwaltung haben sich in Luft aufgelöst. Man kann viel über die Bürokratie in Deutschland schimpfen, aber durch die notarielle Dokumentation und die Eintragung im Grundbuch ist die Immobilie die sicherste Anlageform in Deutschland. Mein Ziel ist es nun weitere Wohnungen in den nächsten Jahren zu erwerben und damit auch das Risiko einer schlecht laufenden Immobilie zu senken. Immobilien als Kapitalanlage können also eine tolle Ergänzung zu jedem Portfolio sein. Schließlich korreliert der Immobilienmarkt nicht linear mit dem Finanz- bzw. Aktienmarkt!

Ich weiß, es gibt noch viele weitere Faktoren und Details zu erwähnen und beachten. Dies würde allerdings den Rahmen des Artikels sprengen. Gerne könnt ihr mich per Mail an rudi.es@gmx.de oder via LinkedIn kontaktieren. Außerdem bastle ich gerade an meinem eigenen Blog, in dem ich auf das Thema Kapitalanlagen und passives Einkommen eingehe. Schaut gerne mal vorbei: https://finanziellfreimitimmobilien.net/

Viele Grüße

Euer Rudi

P.S.: Ich habe mit der Firma Paul & Partner gesprochen und um Erlaubnis zur Veröffentlichung gebeten, welche ich erhalten habe. Freundlicherweise möchte die Geschäftsführung auch ein kleines Geschenk für die Leser hinterlassen: Jeder, der sich über info@paulundpartner.net meldet, bekommt 10% Rabatt auf die Maklergebühr, sollte es zu einem Kaufabschluss kommen. Verweist dazu einfach auf diesen Artikel bzw. meinen Namen, Rudi 🙂