Eigenheim-Klischee Nr.2: “Wenn mein Baukredit zurückgezahlt ist, wohne ich für den Rest meines Lebens mietfrei!” Viele Menschen erhoffen sich mit dem Bau oder Erwerb eines Eigenheims das Ende von ständigen Mietzahlungen und im Zuge dessen mehr Wohlstand. Hier müssen jedoch einige Dinge in Betracht gezogen werden.
Ein häufig angeführter Grund für den Erwerb eines Eigenheims ist der, dass Eigenheimbesitzer statistisch gesehen vermögender sind als Mieter. Auf den ersten Blick scheint dies ein Argument dafür zu sein, selbst auch in ein eigenes Häuschen oder eine Eigentumswohnung zu investieren, um später zur reicheren Hälfte der Bevölkerung zu gehören. Meiner Meinung nach stellt eine solche Statistik jedoch nur die halbe Wahrheit dar. Häufig wird bei derartigen Vergleichen nämlich übersehen, dass die Monatsraten (Zins und Tilgung) eines Häuslebauers meist weitaus höher sind als die Kaltmiete, die ein Mieter aufbringen muss. Der Betrag, den der Mieter durch die niedrigere monatliche Belastung einspart, flieβt häufig in kurzfristige Konsumausgaben. Jeder von uns kennt Sätze wie z.B. «Wir haben gebaut, da ist in den nächsten Jahren kein teurer Urlaub drin, und unser Auto werden wir auch fahren, bis es auseinander fällt». Andererseits sind uns Sätze wie «Ich habe nur eine kleine, billige Mietwohnung, da kann ich beim Urlaub durchaus mal auf den Putz hauen und mir mal was gönnen».
1. Unterschiedliche Gewohnheiten Mieter vs. Eigentümer
Mieter und Eigenheimbesitzer unterscheiden sich häufig ganz extrem in Bezug auf ihre finanziellen Gewohnheiten sowie ihr Sparverhalten. Während der Häuslebauer jeden Cent in die Rückzahlung des Baukredits steckt – schlieβlich will er seine Immobilie nicht verlieren -, kann sich der Mieter aufgrund der (meist) niedrigeren Mietausgaben den ein oder anderen Schnickschnack gönnen.
Während die langfristige Bindung sowie die Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens den Eigentümer einem gewissen Sparzwang unterwerfen, ist der Mieter eher flexibel. Daher ist es allzu logisch, dass die meisten Mieter diesen finanziellen Spielraum überwiegend dazu nutzen, ihren Lebensstandard durch Konsumausgaben zu erhöhen.
Daher macht es wenig Sinn, einen Bauherrn, der jeden Monat 1.600 Euro an die Bank überweisen muss, mit einem Mieter zu vergleichen, der lediglich 800 oder 1.000 Euro an Miete an seinen Mieter zahlen muss. Versinkt die Differenz einzig und allein in Konsumausgaben, ist absolut logisch, dass der Eigentümer am Ende finanziell besser darstellt.
2. Gespartes Geld investieren und langfristig profitieren
Ganz anders stellt sich die Situation jedoch dar, wenn der Mieter den Differenzbetrag langfristig ertragreich investiert (beispielsweise in Aktien oder ETFs auf Aktien-Indizes). Das Endvermögen, welches nach 25 oder 30 Jahren erreicht ist, dürfte den Wert der meisten Immobilien in den Schatten stellen.
Um dies zu veranschaulichen, hier einige Rechnbeispiele. Die angenommenen Renditen liegen dabei durchaus im langfristig realistischen Bereich.
Bei einer Kreditrate von 1.500 Euro und einer Kaltmiete von 1.000 Euro könnten theoretisch 500 Euro pro Monat gespart werden. Bei einer angenommenen Rendite von 8% ergibt sich nach 30 Jahren ein Kapital von über 700.000 Euro.
Beträgt die Differenz nur 300 Euro (Kreditrate 1.200 Euro, Kaltmiete 900 Euro) so ergibt dies bei 9% p.a. nach 30 Jahren immer noch mehr als 500.000 Euro.
Bei einer Kreditrate von 1.600 Euro und einer Miete von 800 Euro können aus der monatlichen Einsparung in Höhe von 800 Euro nach 25 Jahren ganze 636.000 Euro werden (bei 7%). Nach 30 Jahren wären es sogar 930.000 Euro.
3. Immobilien erfordern regelmäßige Ausgaben
Natürlich könnte man nun entgegnen, dass die Miete sich über derart lange Zeiträume im Rahmen der üblichen Inflation erhöhen wird und daher langfristg weitaus höher liegen dürfte als in den Beispielen angenommen. Dem kann man jedoch entgegenhalten, dass der Unterhalt eines Hauses regelmäβig Geld verschlingt Renovierungs-/Erneuerungsmaβnahmen), welche hier ebenfalls nicht berücksichtigt sind.
Weiterhin ist zu beobachten, dass Käufer meist gröβere Objekte bewohnen, als Mieter. So ist es auch durchaus üblich, dass Menschen von einem kleineren Mietobjekt in ein gröβeres Eigenheim ziehen. Insbesondere, wenn man sich vorstellt, dass man, statt ein groβes Haus zu kaufen, weiterhin eine kleine Wohnung mietet, ist der mögliche Sparbetrag umso gröβer. Umso leichter dürfte es fallen, das altbekannt Klischee zu entkräften.
Zusammenfassung:
Der Kauf einer Immobilie hat Vor- und Nachteile und will gründlichst recherchiert sein, denn das Thema ist komplexer, als es auf den ersten Blick erscheint. Zahlreiche Faktoren spielen hierbei eine Rolle und müssen je nach individueller Situation bewertet werden. Weitere Informationen zum Thema Immobilienkauf finden sie im letzten Blogartikel dieser Reihe “Eigenheim-Klischee Nr.3: “Immobilien sind eine sichere und wertstabile Geldanlage!” sowie in Christian Zimmers Immobilienratgeber “Vermögensfalle Eigenheim?”.
