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Im folgenden Artikel werde ich Dir erklären, was REITs sind, welche Besonderheiten, Chancen und Risiken sie aufweisen, und wie Du sie in deine persönliche Anlagestrategie integrieren kannst.

Worfür steht «REIT»?

REIT steht für «Real Estate Investment Trust», also frei übersetzt für «Immobilien-Investmentgesellschaft».

Was ist ein REIT?

Wie die «Übersetzung» vermuten lässt handelt es sich bei REITs um Gesellschaften (genauer gesagt Aktiengesellschaften), die Ihr Kapital ins Immobiliengeschäft investieren.

Dazu zählen alle wichtigen Prozesse und Teilaufgaben innerhalb der Immobilienwertschöpfungskette: Kauf von bestehenden Immobilien, Planung und Entwicklung von neuen Immobilien-Projekten, Bewirtschaftung und Vermietung sowie Verkauf.

Wie bei jeder anderen Aktiengesellschaft auch kannst Du dich als Anleger an REITs beteiligen, indem Du einfach Aktien davon kaufst.

Was sind die Besonderheiten von REITs?

Ein REIT zeichnet sich dadurch aus, dass er mindestens 75% seines Ertrags aus dem Immobiliengeschäft (Mieteinnahmen oder Immobilienquellen) generiert. Weiterhin muss eine Aktiengesellschaft, welche in der Rechtsform eines REITs aufgesetzt ist, mindestens 90% des zu versteuernden Einkommens (Gewinne) an die Anleger, sprich Aktionäre ausschütten. Bitte beachte, dass es hier länderspezifische Unterschiede gibt und die Angaben in diesem Artikel sich hauptsächlich auf die USA beziehen, da dort REITs am weitesten Verbreitet sind und folglich die meisten REITs aus den USA stammen.

Welche Arten von REITs gibt es?

Wenn wir das Wort «Immobilie» hören, denken wir fast automatisch an unser Eigenheim, vielleicht aber auch an ein Miethaus oder ein grosses Bürogebäude. In diese Immobilientypen und viele weitere mehr kannst Du über REITs investieren. Hierbei ist zu beachten, dass jeder REIT-Typ unterschiedliche Charakteristika aufweist, was sich somit auch in einer unterschiedlichen Rendite-/Risikostruktur niederschlägt.

Die folgende Tabelle zeigt Dir einige der wichtigsten REIT-Typen sowie deren Investment-Fokus:

REIT Familie Anlageschwerpunkt
Retail-REITsShoppig-Malls, Einkaufszentren, Einzelhandelsflächen
Residental-REITsWohnungen, Wohnhaus-Siedlungen, Studentenappartments
Office-REITsBürogebäude
Lodging REITsHotels und Ferienanlagen
Self-Storage REITsLagerraum für Firmen aber auch Privatpersonen
Infrastructure-REITSInfrastrukturanlagen wie z.B. Sendemasten, Werbetafeln
Data Center-ReitsRechenzentren
Speciality (z.B.Leisure)-REITsFreizeiteinrichtungen wie z.B. Kinos, Vergnügungsparks, Spielhallen
Healthcare-REITsSeniorenheime, Krankenhäuser, Praxiszentren
Energy-REITsEnergie-Infrastruktur wie Solar-Parks, Strommasten, Pipelines
Industrial-ReitsIndustrieimmobilien
Mortgage-REITsHypotekendarlehen, nicht jedoch in tatsächliche Immobilien
Mixed-REITSImmobilien unterschiedlicher Art

Genauere Informationen findest Du auf der Homepage eines jeden REIT. Hier gibt es neben den Geschäftszahlen meist auch ausführliche Informationen zur Dividendenhistorie sowie «Investorenpräsentationen» in denen – relativ leicht verständlich – die Highlights, die Strategie sowie die Geschäftsentwicklung dargestellt wird.

Bevor man in einen einzelnen REIT investiert sollte man sich in jedem Fall die «Investor-Relations»-Site der Firma ansehen und danach entscheiden, ob man von der Strategie und den Zukunftsaussichten des REITs überzeugt ist.

Wieviel Dividende erhalte ich und wie oft?

Bis auf die Tatsache, dass 90% des Gewinns an die Anleger ausgezahlt werden müssen, ist die Dividendenpolitik einheitlich geregelt.

Während in Europa jährliche oder halbjährliche Dividendenzahlungen üblich sind, überwiegt in den USA, Kanada und Grossbritannien die quartalsweise Auszahlung, viele REITs schütten sogar monatlich aus.

Vor diesem Hintergrund sind REITs besonders für diejenigen Investoren interessant, die regelmässig ein passives Einkommen in Form von Dividenden erzielen möchten. Die Höhe der Dividende ist natürlich ebenfalls abhängig vom jeweiligen Unternehmen, beträgt aber häufig zwischen 5-8% p.a. (pro Jahr).

Zu beachten ist, dass es hierbei grosse Unterschiede gibt, welche auf die jeweiligen Risiko-Profile zurückzuführen sind.

Einige REIT-Gruppen sind z.B. sehr risikoreich und zahlen nicht selten sogar 10% Dividende p.a.. Mortgage-REITs z.B. operieren mit einem sehr hohen Anteil an Fremdkapital, legen Ihr Geld in «Rückzahlungsversprechen» statt tatsächlichen Immobilien an. Somit spekulieren sie auf die Zinsdifferenz, indem sie die erworbenen Hypothekendarlehen günstiger gegenfinanzieren. Dementsprechend sind die Risiken höher, was sich natürlich auch in der zu erwartenden Rendite niederschlägt.

Andere REIT-Familien gelten eher als solide, wenig zins- und konjunkturanfällig und somit weniger risikobehaftet (z.B. einige Infrastruktur-REITs, die in Sendemasten investieren). Diese sind teilweise jedoch relativ hoch an der Börse bewertet sodass die zu erwartende Rendite/Dividende verglichen mit Deinem Kapitaleinsatz eher im unteren Bereich angesiedelt sein wird.

Welchen Vorteil biete Dir ein Investment in REITs?

Der grösste Vorteil ist sicherlich derjenige, dass du durch REITs die Möglichkeit hast, breit diversifiziert in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt kaufen zu müssen. Ein Management übernimmt die Auswahl der Immobilien bzw. die Planung der nächsten Objekte und übernimmt das «Miet-Management».

Auch die Finanzierung (Eigenkapital, Fremdkapital usw.) wird vom Management übernommen, sodass Du wirklich keinerlei Arbeit mit Deiner Anlage hast, sobald Du Dich einmal für einen REIT entschieden hast. Dennoch ist es natürlich sinnvoll, die laufende Entwicklung zu überwachen, was mittels Internet kein Problem darstellt.

Welche Streuung bietet ein REIT?

Durch ein Investment in einen REIT beteiligst Du Dich normalerweise an einem bestehenden Portfolio von vielen Immobilien. So gibt es z.B. REITs, die mehrere hundert Hotels mit zig-tausend Zimmern in allen Preiskategorien, verstreut über alle US Bundesstaaten, besitzen, wohingegen andere REITs über eine große Anzahl an Shopping-Malls verfügen, deren Einzelhandelsflächen an einige tausend Händler vermietet sind.

Somit ist Dein Vermögen schon mal über viele einzelne Objekte gestreut, wobei sich die meisten REITs auf eine bestimmte Immobilien-Gattung spezialisieren (z.B. Altenheime, Krankenhäuser).

Dadurch unterliegt Deine Anlage dennoch einem gewissen «Branchen-« oder «Geschäftsmodell-Risiko», da Änderungen der Rahmenbedingungen sich u.U. auf alle vom REIT gehaltenen Objekte ähnlich auswirken.

Daher ist es wichtig, dass Du Dein Vermögen nicht nur in einen einzigen REIT investierst, sondern dass Du Dir sozusagen ein REIT-Portfolio aufbaust, mit dem Du auf mehrere unterschiedliche Immobilienschwerpunkte setzt.

Natürlich kann dies auch mittels eines REIT-ETF einfach umgesetzt werden. Einziger Wermutstropfen: die in Deutschland zum Vertrieb zugelassen REIT-ETFs bieten meist keine erfreuliche Ausschüttungsrendite. Wenn eine hohe Ausschüttungsrendite für Dich jedoch das Hauptanlagekriterium ist, so würde ich eher zu Einzel-REITs statt zu einem REIT-ETF investieren.

Wie konjunkturabhängig sind REITS?

Weiterhin anzumerken ist, dass REITs durchaus geeignet sind, um die Risiko-Struktur eines bestehenden Aktiendepots zu verbessern.

In der Regel reagieren REITs mit einer gewissen Verzögerung auf einen konjunkturellen Abschwung, da viele Mieter mit mittel- bis langfristigen Mietverträgen an den REIT gebunden sind. Es dauert daher eine gewisse Zeit, bis nach einem Konjunkturabschwung, der sich in den Zahlen normaler Aktiengesellschaften i.d.R. unmittelbar niederschlägt, die Ergebnisse eines REITs ebenfalls diesen Abschwung widerspiegeln, da Unternehmen nicht zeitnah aus einem Mietvertrag austeigen können.

In einem Aktiendepot, welches im Rahmen eines Wirtschaftsabschwungs gemeinhin große Kursverluste zu verzeichnen hat, könnten REITS durchaus für ein wenig Stabilität sorgen, bevor auch sie irgendwann unter dem schlechteren Geschäftsklima leiden. Ganz entziehen können sich REITS dem Abschwung sowieso nicht. Zu bedenken ist jedoch, dass sich Änderungen beim Zinsniveau fast augenblicklich auf REITs und deren Kurse auswirken, dies v.a. deshalb, weil die meisten REITs mit einem hohen Fremdkapitalhebel operieren und sich gestiegene Refinanzierungskosten unmittelbar im Gewinn niederschlagen.

Immerhin handelt es sich um Aktien, und wenn der ganze Aktienmarkt in die Knie geht, werden auch REITs nicht komplett außen vor bleiben können.

Zusammenfassung

Wie überall liegen auch bei REITs Chance und Risiko dicht beisammen. Je höher die Dividende bzw. Rendite, umso höher muss auch das Risiko des zugrundeliegenden Geschäftsmodells sein.

Nichtsdestotrotz finde ich, sollten REITs in jedem breit diversifizierten Portfolio mit einem Anteil von 5-10% vertreten sein.

Wie sieht das bei Dir aus: Investiert Du in Immobilien oder hast Du vielleicht bereits Erfahrungen mit REITs sammeln dürfen? Wie hoch ist der Anteil in Deinem Depot? Wir freuen uns auf Deinen Kommentar!

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